Les fondements du DPE : ce qui est réellement évalué
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne se limite pas à un simple contrôle des équipements de chauffage ou à quelques vérifications superficielles. Lorsqu’un professionnel intervient, il s’appuie sur un logiciel qui simule le comportement énergétique du logement, en prise avec les conditions standards sur une année complète. Ce calcul détaillé prend en considération cinq usages principaux qui structurent la consommation énergétique globale du bien.
- Le chauffage : Cet usage constitue bien souvent la part la plus significative dans les logements mal isolés, atteignant parfois jusqu’à 80 % de la consommation totale. Le type de système utilisé (chaudière gaz, pompe à chaleur, etc.), ses rendements et la capacité d’isolation des murs, du toit et des fenêtres impactent fortement ce poste.
- L’eau chaude sanitaire : Le choix de l’équipement influence directement la consommation. Passer d’un chauffe-eau électrique traditionnel à un modèle thermodynamique peut nettement améliorer la performance énergétique, un point trop souvent négligé par les propriétaires.
- Le refroidissement : Lorsque le logement dispose d’une pompe à chaleur air/air, la consommation liée à la climatisation est intégrée. Même sans climatisation, l’algorithme prend en compte les risques de surchauffe l’été, l’orientation du logement, la présence de protections solaires, l’état de l’isolation et l’inertie du bâtiment.
- L’éclairage : Ce poste s’appuie sur une estimation standardisée qui ne tient pas compte du type d’ampoule, car l’appareillage est considéré comme évolutif au fil du temps.
- Les auxiliaires : Il s’agit de tous les équipements techniques fonctionnant en continu, comme la ventilation mécanique ou les pompes à chaleur. Ces consommations, souvent méconnues des occupants, peuvent néanmoins peser sur la note, en particulier dans le cas de dispositifs anciens et énergivores.
Comment la classe énergétique est attribuée
Une fois les différentes consommations additionnées, le logiciel de diagnostic délivre deux classements distincts. Le premier, dit “étiquette énergie”, repose sur la quantité d’énergie primaire consommée, exprimée en kWhep/m².an. Le second, l’“étiquette climat”, traduit les émissions de gaz à effet de serre du logement, comptabilisées en kgCO₂eq/m².an. La note finale affichée sera toujours la moins avantageuse des deux.
Ce système engendre des situations contrastées : un appartement chauffé au gaz pourra, par exemple, obtenir une bonne performance énergétique tout en étant pénalisé en matière d’émissions de CO₂. À l’inverse, les logements tout électriques, historiquement désavantagés par l’ancien mode de calcul, se retrouvent avantagés depuis la baisse du coefficient de conversion appliquée à l’électricité – passé de 2,3 à 1,9 début janvier 2024. Cette modification améliore mécaniquement la note énergétique des biens électriques, sans nécessiter de nouveaux travaux ou relevés.
L’impact du nouveau coefficient pour les propriétaires bailleurs
La révision du coefficient affectant l’électricité ouvre la possibilité à nombre de propriétaires d’améliorer la classification DPE de leur bien. Grâce au portail de l’Ademe, il est désormais possible d’obtenir gratuitement une attestation officielle actualisée, recalculant la note DPE avec le nouveau coefficient. Ce document suffit parfois à faire passer une location d’une catégorie interdite à une catégorie tolérée, sans entreprendre de travaux ni refaire le diagnostic initial.
Cette évolution réglementaire tombe à point pour les bailleurs impactés par les restrictions croissantes sur la location des logements énergivores. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués à titre de résidence principale lors d’une mise en location ou d’un renouvellement de bail. Pour ceux notés F, l’échéance approche rapidement, avec une interdiction effective prévue pour 2028. Par ailleurs, en cas de vente d’une maison individuelle classée F, E ou G, la réalisation d’un audit énergétique devient obligatoire. Ce document spécifique détaille un scénario de travaux à prévoir, allant bien au-delà du simple DPE.
En conclusion : une bouffée d’oxygène pour certains propriétaires
Si le nouveau coefficient de conversion offre une opportunité à saisir pour les propriétaires de logements électriques, chaque situation doit être étudiée au cas par cas. Réactualiser la note peut permettre à certains biens de rester sur le marché locatif légalement, du moins à court terme. Cependant, au-delà des seuils et des réglementations, la performance énergétique réelle du logement reste un critère central pour valoriser son bien et offrir un cadre de vie sain à ses occupants.